Variacioncompensada's Blog

Tomas de terrenos habitacionales

marzo 24, 2021
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Una de las cosas tristes de los últimos años es el aumento de carpas en las calle y las tomas de terrenos habitacionales. No estoy pensando en tomas de tierras agrícolas en Araucanía, o de playas en distintas zonas del país, cuyas motivaciones obedecen a motivos diversos. A diferencia de esos casos, se trata de familias que deben tomarse terrenos o vivir en carpas porque no tienen donde vivir.

Toma de terrenos en Renca, Foto 9 de marzo 2021, The Clinic.

Es triste porque hace menos de una década teníamos resuelto el problema habitacional, al menos en términos numéricos.[1] En aquél entonces, el Ministerio de Vivienda decidió que su objetivo sería mejorar la calidad de las viviendas y su entorno, y no su meta tradicional de construir el mayor número de casas con el presupuesto disponible.

La pregunta es ¿qué puede haber cambiado la situación de la vivienda de manera tan radical? Podemos imaginar varias hipótesis. Primero, los costos de la vivienda y de los arriendos pueden haber subido. Hay varios motivos para el alza en el costo de las viviendas: la caída en las tasas de interés eleva el valor de los activos, el Iva a la construcción también puede contribuir a elevar los costosy las dificultades para conseguir permisos para construir viviendas de bajo costo también tienen su impacto. Segundo, tal vez hay mayor demanda de vivienda porque las familias modernas son de menor tamaño, y por lo tanto se requieren más viviendas para la misma cantidad de población. Tercero, tal vez son los efectos de la pandemia. Si bien varios de estos efectos contribuyen a las presiones en el mercado habitacional, creo que la razón principal es la inmigración.

Número de visas otorgadas a personas extranjeras residentes en el país. Fuente: https://www.extranjeria.gob.cl/estadisticas-migratorias/

Debemos recordar que en el plazo de pocos años el número de inmigrantes creció rápidamente. Según una tabla en Extranjería, entre el último censo y el fin de 2018 habían ingresado 467 mil personas, y la inmigración ha continuado.[2]  El número de visas otorgadas anualmente a personas extranjeras residentes subió unas diez veces entre el primer quinquenio del 2000 y el quinquenio que termina en 2020, como lo muestra la figura, que proviene de Extranjería.

El problema es que este ingreso masivo de personas no ha sido acompañado por un aumento en la construcción de viviendas. El número de permisos anuales de edificación no ha aumentado, o si lo ha hecho es en un monto que no responde al aumento en la demanda habitacional.

Cuadro 1: Permisos anuales de edificación aprobados, Chile


AñoN° viviendas aprobadas e iniciadas
2009140.619
201096.036
2011151.071
2012117.310
2013118.796
2014150.453
2015179.402
2016122.967
2017133.914
2018150.491
2019159.182
2020118.936

Fuente: Centro de Información Cámara Chilena de la Construcción

Al leer el cuadro 1se debe que recordar que en los dos años anteriores a la introducción del IVA a la construcción hubo un incremento en la venta de viviendas para evitar el impuesto. Esto explica el alza de permisos en 2014 y 2015, pero la construcción promedio normal en años anteriores a la explosión inmigratoria debe haber sido de unos 120-130 mil viviendas.  Si comparamos con las cifras de los últimos años, a lo más observamos un aumento en la edificación de tal vez 20 a 30 mil viviendas adicionales en 2018 y 2019. Estas viviendas adicionales difícilmente podrían acomodar a los cientos de miles de inmigrantes que llegaron en pocos años, y que necesitan un lugar donde vivir.

A menudo los inmigrantes viven en condiciones de hacinamiento, porque son recién llegados y se sacrifican por un futuro mejor. Pero incluso en ese caso ponen presión sobre el mercado inmobiliario. La mayor demanda con una oferta que no crece lo suficiente se traduce en un alza de arriendos. Esto acarrea un alza en el valor de la propiedad habitacional y de los terrenos para construcción, a la que se agregan los efectos de la baja tasa de interés. Todo esto aumenta el valor de los activos inmobiliarios.  Esto significa que más personas encuentran difícil arrendar y a+un más difícil comprar una propiedad.

Estos efectos se ven acrecentados por la pandemia. Como se observa en las cifras, la construcción de viviendas cayó drásticamente durante 2020, como consecuencia de las cuarentenas y tal vez de la crisis política. Por otra parte, vivir hacinados es difícil en condiciones normales, pero hacerlo cuando las personas deben permanecer confinadas puede ser imposible. En esas condiciones, se comprende la presión por conseguir un lugar para vivir, demanda que eleva los  arriendos y en casos desesperados, significa tomarse un terreno para instalar una vivienda.

Soy hijo de inmigrantes y pro-inmigración , y creo que en el largo plazo los inmigrantes que recibimos crearán un país más desarrollado económicamente, y con mayor diversidad de culturas, expresiones artísticas y de ideas. El problema en que nos encontramos es un período de transición causado por la aceleración en la tasa de ingreso de inmigrantes. La construcción ha estado adaptada a las necesidades de vivienda de una población doméstica que crece lentamente, pero ahora esa industria debe considerar esta demanda adicional.

Esto requiere que los alcaldes y las comunidades faciliten la construcción de viviendas de bajo costo y no la entorpezcan mediante regulaciones de densidad excesivamente estrictas durante esta transición. El Minvu tendrá que girar nuevamente a una estrategia de enfatizar el número y no la calidad de las viviendas, tratando de evitar algunos horrores del pasado, ejemplificado por Bajos de Mena. En un país de inviernos fríos, vivir en una mediaagua sin servicios es siempre peor que vivir en una vivienda legal, aunque sea pequeña y no esté bien construida.


[1] Citando a una opositora a la política habitacional de Chile de la época:

“Esta política de vivienda ha sido considerada, desde diversos puntos de vista, exitosa. En los últimos 30 años, la cobertura de la construcción de viviendas ha sido explosiva y efectiva. Si en 1990 el porcentaje de familias con necesidad de vivienda era del 30%, en 2009 dicho déficit cayó al 9%. Los campamentos han disminuido radicalmente, y la gran mayoría de los pobres del país encuentran soluciones habitacionales “formales”, con acceso a redes sanitarias y servicios básicos, convirtiendo a Chile en un país modelo dentro del mundo en desarrollo por su capacidad exitosa de enfrentar el déficit habitacional en corto tiempo.” Camila Cociña, “Por qué hemos construido guetos y lo seguimos haciendo”, CIPER 14/11/20012.

[2] Estimación de Extranjeros Residentes en Chile 31 de diciembre de 2018.