Categoría: Economía de la vivienda

Hipotecas en España

Gracias a Nicolás Figueroa por la siguiente sugerencia que proviene del New York Times. En España la Ley es muy dura con las hipotecas, las que no se descargan al perder la casa. Es decir, cuando una persona pierde su casa por no poder pagar la hipoteca, debe seguir pagando inteereses sobre la deuda insoluta, la que se ve aumentada con intereses punitivos y gastos legales, tanto los del deudor como los del banco. Esto significa que para un dedudor puede ser imposible liberarse de la deuda, pese a no tener su casa ni otras propiedades.

Parece que los Españoles, en su ansia de proteger a los bancos, olvidaron el elemento esencial de las quiebras: se trata de una oportunidad de empezar de nuevo desde cero, y no con un bagaje en contra. Es muy difícil pensar que ahora que son evidentes las consecuencias de una ley estúpida ésta no se modifique. Una advertencia: muchos chilenos han sacado sus doctorados en derecho en España, y si ese es el tipo de ley que aprenden, tendremos problemas en el futuro.

El lío de las hipotecas

Desde el momento en que al autor de este blog le explicaron sobre la securitización de hipotecas (hace décadas) le pareció que sería complejo el mecanismo por el que se podían seguir los pagos de las hipotecas en los paquetes securitizados. Las hipotecas se empaquetan y luego se venden como un todo, pero a veces ese «todo» se divide y se empaqueta en un nuevo producto, que es comprado por un banco de inversión, que se lo traspasa a inversionistas, y luego se transa muchas veces. Seguir los pasos de los pagos es, por lo tanto, complejo. Los problemas son mucho mayores si es necesario retomar la casa por no pago de la hipoteca.

En los EE.UU. esto se ha transformado en un problema gravísimo. Después de todas estas transacciones, la institución que posee la hipoteca no tiene la documentación necesaria ni sabe obtenerla. Para resolver este problema, han contratado firmas de abogados especializadas, pero éstas también encontraron los mismos problemas y para resolverlo, comenzaron a inventar documentación. Falsificaron timbres de notarios, fechas de los distintos documentos requeridos para retomar la casa, y los distintos pasos requeridos por la ley para poder actuar y proceder a la venta de la casa en remates judiciales. Lo peor es que, debido a que los papeles son inventados en algunos casos han retomado casas en que las hipotecas estaban pagadas, o incluso han rematado una casa que de improviso tiene dos dueños: el verdadero, y alguien que compró la casa en un remate por internet.

Hay quiénes afirman que en la mayoría de los casos, se trata de papeles y que por lo tanto no importan los pasos formales. Si la propiedad no se paga hay que reposeerla. El problema es que cuando uno se salta los pasos, ya no hay seguridad en la propiedad, como ha ocurrido en los casos de los múltiples ejemplos de errores. Por lo tanto es raro que Bryan Caplan, normalmente muy pro-derechos de propiedad, esté a favor de saltarse los pasos legales.

Burbuja en Australia

Si quieren entender la magnitud de la burbuja inmobiliaria en Australia, Bronte Capital tiene una entrada que asusta. Casas comunes y corrientes (a una tres cuadras de la playa), con un valor de US$ 2 millones. Pero lo mejor es un video de las subastas de casas. En Australia las casas se venden por subasta, y en el video un tipo con polera paga casi US1.4 millones por una casa, sin arrugarse. Temo que las entradas de capital tendrán un efecto similar en nuestro país, como ya ha ocurrido en Brasil.

Una burbuja en Brasil

Este blog ha alertado en el pasado sobre la burbuja en las propiedades en Brasil. Los precios han subido casi al doble en 14 meses lo que es un símbolo clásico de una burbuja. Los argumentos son siempre los mismos: el crecimiento de la población, la falta de viviendas, etc. Una parte del alza se explica por especulación, tanto nacional como proveniente desde el exterior. Los resultados finales son también siempre los mismos: una crisis financiera primero y luego económica cuando los precios alcanzan valores insostenibles.

Spreads bancarios

La polémica sobre los spreads bancarios se ha puesto más agresiva, ya que los grandes bancos temen que si la percepción es que existe poca competencia en el sector, podría haber apoyo políticos para medidas que fomenten la competencia. Es difícil saber quién tiene la razón en las discusiones sobre la magnitud de los spreads bancarios en el sector de créditos de consumo, en la que se deben considerar factores que afectan las tasas tales como la tasa de no pago, el costo de venta y otros.

Parecería sin embargo, que con la gran cantidad de oferentes en ese mercado, es difícil que no sea competitivo. Y sin embargo, por períodos largos los grandes bancos han obtenido rentabilidades que no parecen compatibles con ser un sector con competencia. ¿Es posible que algún otro sector, como el de las Pymes, sean los que explican gran parte de las utilidades de los bancos? A eso contribuiría la ausencia de una central de garantías que facilite el cambio de entidades bancarias, por ejemplo.

Sin embargo, hay un sector en que las tasa de los préstamos son fáciles de obtener. Por ejemplo, aquí se encuentran los las tasas de los créditos hipotecarios grandes (así que no están subsidiados por Fannie Mae) en los EE.UU.

La tasa más baja en EE.UU. para créditos de esas características es de 5.13%. A primera vista parecen más altos que las tasas en Chile, que han llegado a 4.5% a 25 años, pero la diferencia es que las tasas en EE.UU. son nominales. En efecto, si las tasas de inflación en los EE.UU. son en promedio de 2.5% (en las mitad del rango de la inflación que desea el Fed, normalmente), la tasa real promedio en los EE.UU. sería la mitad de la chilena, sin considerar el mayor riesgo, debido a que son los compradores de paquetes de créditos los que asumen el riesgo de inflación.

Ahora bien, eso no es evidencia de spreads, porque los spreads dependen del costo de fondos que enfrenta el banco en ambos países. En la misma página web se encuentra lo que se paga por los certificados de depósito «Jumbo» a distintos plazos, que se incluye acá:
Tasas de los certificados de depósitos Jumbo

La tasa más alta para los certificados de depósito a 5 años es de 2.95% en los EE.UU. Si esta fuera la tasa marginal que los bancos usan para recoger fondos para hipotecas, el spread sería de poco más de 2%. El problema es que los certificados de depósito no corresponden al costo de fondos para los préstamos hipotecarios. Es necesario darle más vueltas al tema para poder comparar bien los dos mercados, y tener alguna idea de si el mercado local hipotecario es efectivamente menos competitivo.

DFL2 de nuevo

Hoy aparece en La Tercera una entrevista al Subsecretario de Hacienda en la que defiende la propuesta de DFL2 del gobierno frente a las críticas en el Congreso. Según parece, las críticas alegan la inconstitucionalidad de los cambios (es decir, que no se podría aplicar el límite de dos viviendas por persona con beneficios DFL2 a las compras futuras). De ser eso efectivamente lo que plantean los opositores a la medida, este blog está completamente de acuerdo con el subsecretario: siempre se pueden crear leyes que eliminen beneficios tributarios a bienes que aún no existen. El subsecretario parece aclarar que el proyecto no intenta quitar el beneficio a las propiedades existentes, incluso si una persona tiene cientos de ellas, y que este beneficio se transmitiría a los herederos de esas personas.

La solución de mantener el beneficio actual para las viviendas DFL2 que ya existen creará varios problemas. El más importante es que habrán dos tipos de propiedades DFL2: las de antes de la Ley y las posteriores. Las propiedades anteriores a la Ley tendrán un precio más alto que nuevas DFL2 en condiciones equivalentes, porque serán más valoradas por las personas que ya tienen dos propiedades DFL2. Si se trata de una cuadra en la que hay propiedades de los dos tipos, y se desea construir un edificio, los dueños de las antiguas DFL2 pedirán un valor que les compense por la pérdida de los beneficios tributarios, lo cual podría tornar inviable la operación, incluso si el edificio aumenta el valor social.

No parece una buena medida mantener en forma perpetua diferencias de este tipo entre propiedades equivalentes. Lo más razonable es definir un plazo largo, diez años por ejemplo, para la eliminación del beneficio sin límite para las viviendas DFL2. Eso tiene algún efecto expropiatorio, pero hasta esto es compensable si se desea ser constitucionalmente cuidadoso, ya que el beneficio tributario descontado diez años en el futuro es un valor moderado.

Limitaciones al DFL2

El proyecto que limita los beneficios del DFL2 a dos propiedades por persona
es una buena idea. Actualmente una persona puede percibir un elevados ingresos
por arriendo de departamentos DFL2 sin pagar impuesto a los ingresos, lo cual
introduce una enorme inequidad horizontal, pues por el mismo monto de ingresos
otros pagan una tasa marginal de impuestos de 40%.

El DFL2 genera dos distorsiones al menos: primero, elimina un tamaño de
propiedades. Como los beneficios solo alcanzan a casas o departamentos de
menos de 140 m2, no conviene tener un departamento entre los 140 y los 180 o
200 metros, pues en ese rango de tamaños los beneficios del mayor tamaño no
compensan el no estar acogido a la Ley. En tamaños más grandes, la distorsión
desaparece, pues para una persona que, por ejemplo, desea comprar una casa de
250 metros, es difícil pensar que estaría dispuesta a encogerse en una de
140m2 para ahorrarse impuestos. Esta distorsión, sin embargo, empalidece
en comparación con la distorsión que causa el DFL2 al atraer recursos hacia
propiedades que podrían haber tenido un mejor uso en otros sector no bonificados
con el subsidio. Nuestra economía tiene más inversión en casas y
departamentos de las que debería, debido al excesivo incentivo del DFL2.

Esta distorsión también tiene otros beneficiarios, además de los propietarios: los
arrendatarios se benefician de alquileres más baratos que los que se habrían
tenido sin el exceso de construcción generado por el DFL2. Pese a ello, es
una distorsión económica en un mercado que no necesita esa corrección, por lo
que los beneficios tienen que ser menores que los costos de la distorsión y
el país haría bien en eliminar este DFL.

El problema es como eliminar el DFL2 a más de dos viviendas. Sus defensores
proclaman que es un contrato-Ley, supuestamente más protector que una Ley, y
que al eliminarlo para las viviendas existentes se cometería una expropiación
sin compensación, lo que sería rechazado por el Tribunal Constitucional
cuando el caso se le presentase. El argumento tiene cierta plausibilidad,
hasta que se recuerda que las empresas mineras también enfrentaban impuestos
que no los discriminarían, por lo que se inventó la peregrina idea de que el
royalty no era un impuesto, dejando con ello contento a los abogados.

Una manera de reducir la oposición a la medida es eliminando gradualmente
el beneficio para los actuales propietarios, en diez años, por ejemplo. Esto
solución intermedia podría ser más aceptable que la eliminación inmediata
del subsidio para las propiedades en exceso de dos por persona.