R. Fischer
La pregunta es si debería fomentarse que las personas sean dueñas de las casas en las que viven. El Financial Times tiene una columna de Adam Posen sobre el tema.
Posen nota que en el Reino Unido hay una nueva política en que el gobierno apoya la compra de casas mediante garantías, y que en los EEUU las personas pueden descontar de sus impuestos los intereses de sus hipotecas. Estas políticas han conseguido que esos países tengan porcentajes de familias propietarias de sus viviendas de un 65-70%. ¿Es esto una buena política?
El columnista hace notar que el porcentaje en Francia, Alemania y Japón es del orden de 50-60%, y que México, Nepal y Rusia tiene porcentajes superiores al 80%. Es decir, el porcentaje de hogares que son propietarios no indica democracia, bienestar o ninguna variable asociada claramente a bienestar.
Posen enumera las múltiples formas en que las políticas de fomento de la propiedad inmobiliaria es nociva. Primero, estas políticas distorsionan las decisiones de ahorro, forzando a las personas a invertir gran parte de sus recursos en un activo sujeto a diversos riesgos: de incendio, terremoto, de caída en su valor, y que en el largo plazo no debería rentar más que en otros activos.
Para verificar esto, veamos los precios ajustados por inflación en Amsterdam durante los últimos 350 años. Solo se observan alzas y caídas temporales en los precios, pero lo sorprendente es la constancia en el valor en el largo plazo. Puede haber períodos largos de altos precios, pero estos son seguidos por otros largos períodos de precios bajos. Es decir, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria es baja y seguramente paga solo el arriendo que se habría pagado por esa propiedad. Esto significa también que invertir en una propiedad no tiene sentido más que como una forma de forzar el ahorro (porque si no se paga la hipoteca se puede perder la casa) y que es falsa la frase que dice que «arrendar es botar la plata».
Posen nos recuerda que las inversiones en vivienda son poco productivas, por lo que desviar los ahorros de las personas hacia la propiedad inmobiliaria usando políticas de gobierno es un error. Habría sido preferible invertir una mayor proporción de los ahorros en activos líquidos. Altas tasas de propietarios de vivendas reducen la movilidad ante condiciones adversas. Es necesario vender la casa que se posee para poder migrar a una región que demanda trabajo. Si los precios de las propiedades han caído por las condiciones adversas, no se podrá pagar la hipoteca al vender la vivienda, o si no hay hipoteca, no se podrá comprar o arrendar una casa en una zona con más actividad económica.1
Además, Posen señala que como las personas tienen una proporción tan alta de su riqueza en sus viviendas, apoyan medidas que tienden a elevar sus precios distorsionando la economía. Esto significa apoyar propuestas regulatorias que elevan el precio de sus hogares: restricciones constructivas, zonificación y otras similares. Todas estas medidas castigan a las familias jóvenes que no pueden comprar casas tan caras y que no encuentran propiedades en arriendo.
En países como el Reino Unido, las propiedades en el sur del país tienen valores tan altos (equivalentes a decenas de años de ingresos promedio) que los hacen imposibles de comprar por los jóvenes, salvo si tienen la suerte de ser nietos de propietarios de viviendas. Esto contribuye a aumentar la desigualdad de riqueza. Es decir, hay muchos motivos para no establecer políticas para promover la propiedad inmobiliaria.
Nota
1. Hace años que pienso que en zonas mineras en decadencia, como Lota, El Salvador y otros lugares, el gobierno debería abrir un poder comprador de viviendas, para que las personas que quieran migrar a zonas de más actividad puedan hacerlo, teniendo recursos como para poder comprar o arrendar en su nuevo destino. Una política de este tipo puede ser menos costos en el largo plazo que esquemas de subsidios permanentes a zonas deprimidas. Además es mejor para el bienestar de las personas que puedan buscar nuevas oportunidades.
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