Variacioncompensada's Blog

¿Es bueno fomentar la propiedad de la vivenda?

julio 27, 2013
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R. Fischer

La pregunta es si debería fomentarse que las personas sean dueñas de las casas en las que viven. El Financial Times tiene una columna de Adam Posen sobre el tema.

El sueño de la casa propia

El sueño de la casa propia

Posen nota que en el Reino Unido hay una nueva política en que el gobierno apoya la compra de casas mediante garantías, y que en los EEUU las personas pueden descontar de sus impuestos los intereses de sus hipotecas. Estas políticas han conseguido que esos países tengan porcentajes de familias propietarias de sus viviendas de un 65-70%. ¿Es esto una buena política?

El columnista hace notar que el porcentaje en Francia, Alemania y Japón es del orden de 50-60%, y que México, Nepal y Rusia tiene porcentajes superiores al 80%. Es decir, el porcentaje de hogares que son propietarios no indica democracia, bienestar o ninguna variable asociada claramente a bienestar.

Posen enumera las múltiples formas en que las políticas de fomento de la propiedad inmobiliaria es nociva. Primero, estas políticas distorsionan las decisiones de ahorro, forzando a las personas a invertir gran parte de sus recursos en un activo sujeto a diversos riesgos: de incendio, terremoto, de caída en su valor, y que en el largo plazo no debería rentar más que en otros activos.

HousePricesAmsterdam

Construcción propia usando los datos del Índice Herengracht de Piet Eichholtz

Para verificar esto, veamos los precios ajustados por inflación en Amsterdam durante los últimos 350 años. Solo se observan alzas y caídas temporales en los precios, pero lo sorprendente es la constancia en el valor en el largo plazo. Puede haber períodos largos de altos precios, pero estos son seguidos por otros largos períodos de precios bajos. Es decir, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria es baja y seguramente paga solo el arriendo que se habría pagado por esa propiedad. Esto significa también que invertir en una propiedad no tiene sentido más que como una forma de forzar el ahorro (porque si no se paga la hipoteca se puede perder la casa)  y que es falsa la frase que dice que “arrendar es botar la plata”.

Posen nos recuerda que las inversiones en vivienda son poco productivas, por lo que desviar los ahorros de las personas hacia la propiedad inmobiliaria usando políticas de gobierno es un error. Habría sido preferible invertir una mayor proporción de los ahorros en activos líquidos. Altas tasas de propietarios de vivendas reducen la movilidad ante condiciones adversas. Es necesario vender la casa que se posee para poder migrar a una región que demanda trabajo. Si los precios de las propiedades han caído por las condiciones adversas, no se podrá pagar la hipoteca al vender la vivienda, o si no hay hipoteca, no se podrá comprar o arrendar una casa en una zona con más actividad económica.1

Además, Posen señala que como las personas tienen una proporción tan alta de su riqueza en sus viviendas, apoyan medidas que tienden a elevar sus precios distorsionando la economía. Esto significa apoyar propuestas regulatorias que elevan el precio de sus hogares: restricciones constructivas, zonificación y otras similares. Todas estas medidas castigan a las familias jóvenes que  no pueden comprar casas tan caras y que no encuentran propiedades en arriendo.

En países como el Reino Unido, las propiedades en el sur del país tienen valores tan altos (equivalentes a  decenas de años de ingresos promedio) que los hacen imposibles de comprar por los jóvenes,  salvo si tienen la suerte de ser nietos de propietarios de viviendas. Esto contribuye a aumentar la desigualdad de riqueza. Es decir, hay muchos motivos para no establecer políticas para promover la propiedad inmobiliaria.

Nota

1. Hace años que pienso que en zonas mineras en decadencia, como Lota, El Salvador y otros lugares, el gobierno debería abrir un poder comprador de viviendas, para que las personas que quieran migrar a zonas de más actividad puedan hacerlo, teniendo recursos como para poder comprar o arrendar en su nuevo destino. Una política de este tipo puede ser menos costos en el largo plazo que esquemas de subsidios permanentes a zonas deprimidas. Además es mejor para el bienestar de las personas que puedan buscar nuevas oportunidades.


Una encuesta sesgada

julio 27, 2013
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R. Fischer

En nuestra facultad, un grupo que se denomina “Académicos por la Educación Pública“, ha enviado a los académicos de la Facultad una encuesta

“sobre lo que piensan los académicos(as) de la FCFM de las demandas del movimiento estudiantil.”

Los académicos miembros de la asociación son todos respetables. Se distinguen porque en general apoyan las demandas del movimiento estudiantil, aunque varios hacen una excepción en el tema del cogobierno estudiantil.

En este caso, el problema es la encuesta que diseñaron, la que se basa en las propuestas de los estudiantes. Se poco del tema encuestas, pero claramente sufre de serias deficiencias. Uno de los problemas más serios es que las preguntas tienen varias cláusulas, por lo que es posible apoyar una o dos de ellas, pero no la tercera. ¿Debe uno indicar que está en desacuerdo o de acuerdo? Voy a dar dos ejemplos de este problema:

“3.3 Crear un Nuevo Sistema de Acreditación, obligatorio, con agencias estatales y sin conflictos de interés.”

En mi caso, estoy de acuerdo con la primera parte, discrepo de la segunda –si solo se pueden tener agencias estatales–  y estoy de acuerdo con la tercera clausula. Pero no tengo como expresar esa opinión.

“3.2. Aumento del Aporte Fiscal Directo para las Universidades del CRUCH, con la condición de que cumplan con estándares de democracia, rol público y de excelencia”

En este caso estoy relativamente de acuerdo con la primera parte (al menos para algunas universidades), pero de las condiciones exigidas, solo con la última. Una precondición para recibir recursos adicionales debería ser un compromiso verificable (no meras declaraciones de intención) hacia la excelencia académica.

Como deben saber mis lectores, creo que en la universidad debe mandar la meritocracia y no la democracia. Respecto al rol público de la universidad, luego de ver como se ha usado este concepto para instrumentalizar a la universidad, estoy en desacuerdo. En el pasado buena parte de mis actividades académicas han sido parte del rol público que corresponde a las universidades, así que debería estar a favor de ese rol. El problema es que los dirigentes estudiantiles han desvirtuado ese rol al tomarlo solo en un sentido político, y de ellas, solo las ideas políticas que ellos prefieren, Esto me parece inaceptable. Entonces, ¿qué hago en el caso de esta pregunta? ¿Cómo expreso mi opinión?

Otra pregunta que me parece inapropiada, por otro motivo,  es:

“4.4. Garantizar la libertad de cátedra y opinión”

Como ya se garantiza la libertad de cátedra y de opinión, no se a que responde tal pregunta. Nunca, en los 20 años que trabajo en la universidad, he sabido de un caso en que un académico o alumno no haya podido expresar sus ideas libremente. ¿Quién podría estar en desacuerdo?

Dada la inutilidad de la pregunta, me entran sospechas de que lo que los dirigentes estudiantiles llaman libertad de cátedra y opinión no es lo que yo entiendo por esas palabras. ¿Que otro sentido podría tener esa garantía? Por ejemplo, acaso que los académicos no tienen obligación de coordinarse con sus departamento en los temas que enseñan en los cursos obligatorios del programa? ¿Qué los departamentos no tendrían la posibilidad de asignar cursos a los académicos?

Una encuesta que despierta tantas dudas cuando uno trata de contestarla es una encuesta defectuosa. Creo que los “Académicos por la Educación Pública“, deben rehacer su encuesta.